Grunddienstbarkeit in der WEG–Rechte Dritter und ihre Wirkung auf die Eigentümergemeinschaft

Grunddienstbarkeiten sind beschränkt dingliche Rechte, die in das Grundbuch eines Grundstücks eingetragen werden und dem jeweiligen Berechtigten bestimmte Nutzungen erlauben. Häufige Beispiele sind das Recht auf Wegbenutzung, das Verlegen und Betreiben von Versorgungsleitungen oder die Duldung einer Zufahrt. Auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) spielen solche Rechte eine wichtige Rolle – denn betroffen ist dabei in der Regel das Gemeinschaftseigentum.

Wird ein Grundstück mit Wohnungseigentum belastet, so richtet sich die Wirkung der Grunddienstbarkeit gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht gegen einzelne Sondereigentümer. Die GdWE muss die Ausübung des Rechts dulden – etwa den Zugang zum Grundstück oder Bauarbeiten an Leitungen. Umgekehrt darf die Verwaltung solche Rechte nicht einfach beschneiden oder baulich einschränken.

Auch die Eintragung neuer Grunddienstbarkeiten– zum Beispiel zur Sicherung eines Wärmenetzes oder zur Ermöglichung von Barrierefreiheit – bedarf der Zustimmung aller Eigentümer oder eines entsprechenden Beschlusses, je nach Lage des Falls. Wird die Grunddienstbarkeit nicht beachtet, drohen Schadensersatzansprüche oder gerichtliche Unterlassungsverfahren.

Für Verwalter und Eigentümer ist es daher unerlässlich, bestehende Grunddienstbarkeiten zu kennen, insbesondere bei geplanten Bauvorhaben oder Nutzungsänderungen. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und das Grundbuch geben dabei wichtige Hinweise. Eine klare Kommunikation und vorausschauende Planung helfen, Konflikte mit Dienstbarkeitsberechtigten zu vermeiden.

Posted by on 22. Juli 2025.

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