Ankauf unter Zeitdruck: Welche 3 Fehler Investoren am häufigsten machen
Wenn attraktive Immobilien knapp werden oder Verkäufer einen schnellen Abschluss verlangen, geraten viele Investoren in Stress. Genau dann passieren die teuersten Fehler. Unter Zeitdruck wird oft auf wesentliche Prüfungen verzichtet, Zahlen werden geschönt interpretiert oder Risiken unterschätzt. Viele Deals scheitern nicht am Objekt selbst, sondern an vorschnellen Entscheidungen.
Zeitdruck ist der größte Feind eines guten Investments. Wer ohne vollständige Analyse kauft, zahlt später fast immer drauf. Dieser Beitrag zeigt, welche drei Fehler Investoren am häufigsten machen und wie man sie vermeidet.
Fehler 1: Verzicht auf die Prüfung von Altlasten, Bodenbeschaffenheit und Statik
Einer der gravierendsten Fehler beim Immobilienankauf ist das Unterschätzen technischer und umweltbezogener Risiken. Gerade bei Bestandsgebäuden lassen sich Altlasten mit bloßem Auge kaum erkennen. Bis Mitte der 1990er-Jahre wurden in vielen Gebäuden Materialien wie Asbest verbaut – häufig ohne vollständiges Bewusstsein über deren gesundheitliche Folgen. Selbst Immobilien, die optisch einen guten Eindruck machen, können daher erhebliche Schadstoffbelastungen aufweisen.
Hinzu kommt der Faktor Boden. Beim Neubau, bei Nachverdichtungen oder bei An- und Umbauten spielt die Beschaffenheit des Untergrunds eine zentrale Rolle. Dennoch verlassen sich viele Käufer auf unvollständige Informationen oder auf Erfahrungswerte aus der Umgebung. Tatsächlich können Böden verunreinigt sein, Grundwasserstände schwanken oder die Tragfähigkeit des Bodens nicht den geplanten Belastungen entsprechen. Ohne ein fundiertes Bodengutachten bleiben diese Risiken lange verborgen.
Besonders problematisch ist, dass entsprechende Gutachten vergleichsweise kostengünstig sind. Dennoch wird aus Zeit- oder Kostendruck häufig darauf verzichtet. Die Folge sind statische Probleme, hohe Sanierungskosten oder sogar Nutzungsbeschränkungen, die erst nach dem Ankauf sichtbar werden. Wer an dieser Stelle spart, geht ein kaum kalkulierbares Risiko ein, das den wirtschaftlichen Erfolg eines Projekts erheblich gefährden kann.
Fehler 2: Unzureichende Prüfung von Wegerechten, Grundbucheinträgen und Baurecht
Ein weiterer klassischer Fehler liegt in der unvollständigen rechtlichen Prüfung einer Immobilie. Alte Wegerechte, Dienstbarkeiten, Baulasten oder baurechtliche Einschränkungen sind oft komplex, schwer verständlich und in den Unterlagen nicht immer sofort ersichtlich. Unter Zeitdruck werden diese Aspekte jedoch häufig nur oberflächlich betrachtet oder vollständig ausgeblendet.
Dabei steckt gerade hier der sprichwörtliche Teufel im Detail. Ein scheinbar unbedeutendes Wegerecht kann zukünftige Bauvorhaben verhindern, während baurechtliche Vorgaben die geplante Nutzung erheblich einschränken können. Besonders relevant wird das, wenn Investoren beabsichtigen, ein Objekt zu erweitern, aufzustockenoder nachzuverdichten.
Um solche Risiken zu minimieren, ist eine strukturierte rechtliche Prüfung – häufig als Legal Due Diligence bezeichnet – unerlässlich. Diese sollte nicht nur Grundbuchauszüge umfassen, sondern auch baurechtliche Rahmenbedingungen einbeziehen. Der Austausch mit Architekten oder spezialisierten Baurechtsanwälten ist in diesem Zusammenhang keineOption, sondern eine notwendige Absicherung. Wer hier vorschnell handelt, riskiert langfristige Nutzungseinschränkungen oder kostspielige Planungsänderungen.
Fehler 3: Verlust des Bestandsschutzes durch Umnutzung oder Grundrissänderungen
Besonders unterschätzt wird ein Risiko, das vor allem bei älteren Mehrfamilienhäusern auftritt. Viele Investoren erwerben Gebäude mit großen Wohneinheiten und planen, diese in mehrere kleinere Wohnungen aufzuteilen. Was auf den ersten Blick wirtschaftlich sinnvoll erscheint, kann jedoch erhebliche rechtliche und technische Konsequenzen haben.
Durch solche Eingriffe geht häufig der sogenannte Bestandsschutz verloren. In der Folge greifen aktuelle bau- und brandschutzrechtliche Anforderungen, die bei der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes noch nicht galten. Das kann umfangreiche Nachrüstungen erforderlich machen, etwa im Bereich des Brandschutzes oderbei Flucht- und Rettungswegen.
Besonders kritisch ist, dass viele Investoren die Tragweite dieserÄnderungen unterschätzen oder sich der Notwendigkeit behördlicher Abstimmungen nicht bewusst sind. In vielen Fällen müssen zuständige Stellen wie Bauämter oder lokale Feuerwehren eingebunden werden. Ohne entsprechende Expertise lassen sich diese Anforderungen kaum zuverlässigeinschätzen. Die finanziellen und zeitlichen Auswirkungen solcher Maßnahmen werden daher oft erst erkannt, wenn sie nicht mehr vermeidbar sind.
Fazit: Struktur schlägt Geschwindigkeit
Die beschriebenen Fehler zeigen deutlich, dass Zeitdruck selten ein guter Ratgeber ist. Auch wenn Marktbedingungen oder Verkäufer eine schnelle Entscheidung verlangen, sollten Investoren grundlegende Prüfungen niemals vernachlässigen. Technische, rechtliche und nutzungsbezogene Risiken lassen sich zwar nicht vollständig ausschließen, jedoch durch sorgfältige Analyse erheblich reduzieren.
Ein erfolgreiches Immobilieninvestment entsteht nicht durch Schnelligkeit, sondern durch Klarheit, Struktur und fundierte Entscheidungen. Wer sich diese Prinzipien auch unter Druck bewahrt, erhöht die Wahrscheinlichkeit, langfristig stabile und wirtschaftlich tragfähige Investitionen zu tätigen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.
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