Vermieter aufgepasst, Ersatzansprüche verjähren schneller als gedacht–OTTO STÖBEN klärt auf

Viele Vermieter wissen nicht, dass bestimmte Ansprüche aus Mietverhältnissen einer besonders kurzen Verjährungsfrist unterliegen. Während in der Regel eine Frist von drei Jahren gilt, sieht das Mietrecht in § 548 BGB für einige Fälle lediglich sechs Monate vor. Diese kurze Frist kann erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn Vermieter nicht rechtzeitig handeln.

Sechs Monate Frist– und der Anspruch ist verloren

Die kurze Verjährung betrifft vor allem Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Dazu gehören beispielsweise nicht ausgeführte Schönheits­reparaturen, nicht beseitigte Umbauten oder Beschädigungen der Wohnung. Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Mietsache zurückerhält, also in dem Moment, in dem der Mieter die Schlüssel übergibt und der Vermieter wieder Besitz an der Wohnung hat. Nach Ablauf der sechs Monate können Ersatz­ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden.

BGH bestätigt kurze Frist – auch wenn der Vertrag noch läuft

In einem aktuellen Urteil (BGH, 29. Januar 2025, Az. XII ZR 96/23) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Verjährungsfrist auch dann zu laufen beginnt, wenn das Mietverhältnis formal noch nicht beendet ist, der Vermieter die Räume aber bereits zurückerhalten hat.

Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin die Schlüssel bereits abgegeben, während der Mietvertrag noch lief. Der Vermieter forderte Monate später Schadensersatz – zu spät. Der BGH bestätigte: Die Ansprüche waren verjährt.

Was Verwaltungen und Eigentümer jetzt beachten sollten

Für Hausverwaltungen und Eigentümer bedeutet das: Sobald eine Wohnung oder ein Objekt zurückgegeben wird, beginnt die Uhr zu ticken. Spätestens innerhalb von sechs Monaten müssen Ersatzansprüche geprüft, dokumentiert und, falls nötig, rechtliche Schritte eingeleitet werden. „Wer diese Fristen verpasst, verliert oft unwiederbringlich Ansprüche auf Schadensersatz“, warnt die Hausverwaltung von OTTO STÖBEN Immobilien. „Gerade in der Übergabephase zwischen Mieterwechseln ist Sorgfalt entscheidend.“

Praktischer Tipp für Vermieter

Erhalten Vermieter plötzlich Schlüssel per Post oder ohne Absprache, sollte die Übergabe nicht ignoriert und auch nicht kommentarlos zurückgesendet werden. Stattdessen empfiehlt es sich, den Zustand der Immobilie zeitnah zu prüfen und zu dokumentieren. Denn mit dem tatsächlichen Rückerhalt beginnt die Verjährungsfrist.

Fazit

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, wie wichtig es ist, Fristen im Blick zu behalten. Ansprüche wegen Schäden oder Veränderungen an der Mietsache können schon nach sechs Monaten verjähren – selbst wenn der Mietvertrag noch läuft. Für Verwaltungen und Eigentümer heißt das: Schnelles Handeln schützt vor finanziellen Verlusten.

Posted by on 18. Dezember 2025.

Tags: neuer-ffnung, weihnachten

Categories: Allgemein

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