Immobilien, Infrastruktur und Steuerfallen: Wie alternative Anlagen in Deutschland wirklich wirken
Immobilien zwischen Zinslast und ESG-Pflichten
Noch vor fünf Jahren schien es fast unmöglich, mit Immobilien Geld zu verlieren. Die Zinsen waren historisch niedrig, die Preise stiegen kontinuierlich, Banken finanzierten großzügig. Doch die Zeiten haben sich geändert. Seit 2022 haben steigende Leitzinsen die Finanzierung verteuert, Transaktionen eingebremst und viele Investoren auf die Seitenlinie gezwungen. In Deutschland sind Wohn- und Gewerbeimmobilienwerte in einzelnen Segmenten um bis zu 15 Prozent gefallen.
Doch die eigentliche Herausforderung liegt nicht nur in der Zinslast, sondern in der Transformation des Immobiliensektors. ESG-Vorgaben schreiben energetische Sanierungen, CO-Reduktionen und nachhaltige Bauweisen vor. Gebäude, die diesen Standards nicht entsprechen, verlieren rapide an Wert. Uli Bock, Finanzexperte und Schulungsleiter der Augeon AG, bringt es drastisch auf den Punkt:\“Eine Immobilie ohne ESG-Perspektive ist heute wie ein Auto ohne Katalysator in den 90ern. Sie fährt noch – aber nicht mehr lange.\“Anleger müssen sich daher von der Vorstellung verabschieden, dass Immobilien automatisch im Wert steigen. Der Ertrag hängt mehr denn je von aktivem Management ab: Sanierungen, Nachverdichtungen, intelligente Finanzierung und vor allem langfristige Mietkonzepte.
Infrastruktur: Der unterschätzte Stabilitätsanker
Während Immobilien in Deutschland zur Glaubensfrage geworden sind, erlebt Infrastruktur einen regelrechten Boom. Investoren schätzen die Stabilität der Erträge, die oft auf jahrzehntelangen Verträgen basieren. Stromnetze, Fernwärme, Autobahnen oder digitale Infrastruktur wie Rechenzentren sind keine Modeerscheinung, sondern Grundlage moderner Volkswirtschaften.
Infrastrukturfonds liefern planbare Renditen von vier bis sechs Prozent jährlich, oft gekoppelt an Inflationsindizes. Gerade in einem Umfeld steigender Preise wirkt das wie eine Versicherung gegen Kaufkraftverluste. Doch auch hier gibt es Fallstricke. Die größte Gefahr ist die Verwässerung des Begriffs\“Infrastruktur\“. Nicht alles, was nach Zukunft klingt, ist auch stabil. Projekte in erneuerbaren Energien etwa sind abhängig von Subventionen und regulatorischen Entscheidungen. Wer hier investiert, setzt nicht nur auf Technologie, sondern auch auf politische Stabilität.
Bock mahnt deshalb zu Präzision:\“Echte Infrastruktur ist der Rückgratknochen einer Volkswirtschaft. Alles, was primär vom Zeitgeist oder von Förderprogrammen abhängt, gehört eher in die Kategorie Wachstumskapital als in Infrastruktur.\“Diese Unterscheidung ist essenziell, um Portfolios gegen Risiken abzusichern.
Die deutsche Steuerrealität: Komplex, aber entscheidend
So sehr sich Anleger für die Performance interessieren – in Deutschland entscheidet am Ende oft die steuerliche Behandlung über Erfolg oder Misserfolg. Immobilien und Infrastruktur sind hier besonders interessant, weil sie unterschiedliche steuerliche Wirkungen entfalten.
Bei Immobilieninvestments greifen Abschreibungen, die die Steuerlast erheblich senken können. Vermieter können Gebäude linear über Jahrzehnte abschreiben, Modernisierungskosten gelten als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Für Fondsanleger ist die Lage differenzierter: Offene Immobilienfonds unterliegen seit 2018 dem Investmentsteuergesetz, das Teilfreistellungen vorsieht. So bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, wenn der Fonds mindestens zu 51 Prozent in Immobilien investiert. Für institutionelle Anleger bietet dies erhebliche Vorteile, für Privatanleger bleibt ein attraktives Steuersparmodell bestehen.
Infrastrukturvehikel sind steuerlichähnlich behandelt, doch die Details hängen stark von der Fondskonstruktion ab. Direkte Beteiligungen sind selten, meist erfolgt der Zugang über regulierte AIF-Strukturen. Hier gilt es, die steuerliche Transparenz zu prüfen: Sind die Erträge in Deutschland steuerpflichtig, oder können sie teilweise durch Doppelbesteuerungsabkommen gemindert werden? Wer Infrastruktur nur aus Renditeperspektive betrachtet, übersieht leicht, dass die Nettoerträge nach Steuern erheblich variieren können.
Praxisnahes Beispiel: Der vermögende Privatanleger in Deutschland
Ein Anleger mit einem liquiden Vermögen von fünf Millionen Euro entscheidet sich 2025, eine Million in Immobilien und eine halbe Million in Infrastruktur zu investieren. Für die Immobilien wählt er einen geschlossenen Wohnimmobilienfonds mit Schwerpunkt auf Sanierungen in deutschen Großstädten. Steuerlich kann er von Abschreibungen und steuerfreien Veräußerungsgewinnen nach zehn Jahren profitieren. Für die Infrastruktur investiert er in einen europäischen Fonds für Stromnetze und Rechenzentren. Die laufenden Ausschüttungen werden in Deutschland mit Abgeltungsteuer belastet, jedoch sorgt ein Doppelbesteuerungsabkommen dafür, dass die Quellensteuer im Ursprungsland teilweise angerechnet wird.
Nach fünf Jahren zeigt sich ein interessantes Bild: Die Immobilieninvestition liefert zwar weniger Liquidität, doch die Steueroptimierung durch Abschreibungen mindert seine Steuerlast erheblich. Die Infrastruktur zahlt stabile Erträge, die nach Steuern bei rund 3,5 Prozent p.a. liegen. Das Zusammenspiel beiderAlternativen sorgt dafür, dass er sowohl Stabilität als auch steuerliche Vorteile vereint.
Die unterschätzten Fallen: Illiquidität und Kosten
Neben der Steuer gibt es zwei weitere Risiken, die Anleger oftübersehen: Illiquidität und Kosten. Immobilien- und Infrastrukturvehikel sind in der Regel langfristig angelegt, mit Haltefristen von zehn Jahren und mehr. Wer kurzfristig Kapital benötigt, stößt schnell an Grenzen. Zudem liegen die Kostenstrukturen oft über denen traditioneller Fonds. Management Fees, Performance Fees, Transaktionskosten – all das schmälert die Rendite. Ein Fonds, der auf dem Papier sechs Prozent ausschüttet, bringt nach Kosten und Steuern vielleicht nur vier Prozent. Bock weist in seinen Schulungen darauf hin, dass Transparenz hier der Schlüssel ist:\“Es ist nicht die Illiquidität, die Anlegern Probleme macht, sondern die Überraschung. Wer von Anfang an weiß, dass sein Kapital zehn Jahre gebunden ist, kann planen. Wer glaubt, jederzeit verkaufen zu können, wird enttäuscht.\“
Kritischer Ausblick: Chancen und Risiken bis 2030
Die nächsten Jahre werden zeigen, ob Immobilien und Infrastruktur in Deutschland ihre Rolle als Stabilisatoren behaupten können. Steigende Baukosten, ESG-Regulierung und politische Unsicherheiten machen Immobilien zu einem anspruchsvollen Spielfeld. Infrastruktur wird weiter wachsen, getrieben vonDigitalisierung, Energiewende und dem massiven Investitionsbedarf europäischer Staaten. Doch auch hier ist die Versuchung groß, alles unter\“Infrastruktur\“zu verkaufen, was Investoren hören wollen. Anleger, die Präzision walten lassen und steuerliche sowie regulatorische Aspekte berücksichtigen, werden davon profitieren.
Fazit: Fundament ja, aber kein Freifahrtschein
Immobilien und Infrastruktur sind zweifellos starke Bausteine alternativer Portfolios in Deutschland. Sie bieten Stabilität, Inflationsschutz und steuerliche Vorteile – aber nur für Anleger, die bereit sind, sich mit den Details auseinanderzusetzen. Wer glaubt, sie seien Selbstläufer, riskiert böse Überraschungen. Uli Bock bringt es auf den Punkt:\“Es sind keine Heilsbringer, sondern Handwerkszeuge. Wer sie klug einsetzt, baut Stabilität. Wer sie blind kauft, schafft nur neue Risiken.\“
Damit wird klar: Alternatives Vermögensmanagement lebt nicht von Modewellen oder Mythen, sondern von nüchterner Analyse, Disziplin und einer kritischen Auseinandersetzung mit Steuern, Kosten und Regulierung. Für den deutschen Anleger gilt: Wer Immobilien und Infrastruktur versteht, kann sie als Fundament nutzen – aber er muss bereit sein, sie aktiv zu gestalten, statt sich passiv darauf zu verlassen.
Autor: Uli Bock, Ulm, Experte Schulung& Marketing
Über den Autor:
Uli Bock ist Autor und Experte für Schulung und Marketing bei der Augeon AG. Mit seiner umfangreichen Erfahrung in der Markenkommunikation und der Unternehmensentwicklung hilft er, effektive Marketingstrategien und Schulungskonzepte zu gestalten. Seine Fachartikel bieten wertvolle Einblicke in innovative Marketingansätze undmoderne Weiterbildungsmethoden.
Categories: Allgemein
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