E-Rechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaften und ihren Verwaltern

Essen – Roland Franz, Geschäftsführender Gesellschafter der SteuerberatungskanzleiRoland Franz&Partnerin Essen und Velbert, betonte, dass Unternehmen seit dem 01.01.2025 zum Empfang von E-Rechnungen bereit sein müssen, die Ausstellungspflicht für Rechnungen an andere Unternehmer aber erst 2027 oder 2028 wirksam wird.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Wohnungseigentümergemeinschaften sind grundsätzlich als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes anzusehen, deren Leistungen an die Eigentümer aber nach § 4 Nr. 13 UStG von der Umsatzsteuer befreit sind.

\“Damit sind Wohnungseigentümergemeinschaften von der E-Rechnungspflicht nur betroffen, wenn sie steuerpflichtige Leistungen erbringen oder auf die Anwendung der Steuerfreiheit beziehungsweise die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten\“, erklärt Steuerberater Roland Franz und fährt fort:\“Davon zu unterscheiden sind wiederum die umsatzsteuerpflichtigen Leistungen der Verwalter an die Wohnungseigentümergemeinschaften.\“

Die elektronische Rechnungsstellung, kurz E-Rechnung, ist ab dem 1.1.2025 im sogenannten B2B-Bereich (Business-to-Business) verpflichtend. Außerdem müssen leistende Unternehmer sowie Leistungsempfänger im Inland ansässig sein.

Im Business-to-Business-Bereich erbringt ein Unternehmen gegenüber einem anderen Leistungen. Unternehmen, die sich hingegen mit ihrem Angebot an private Endverbraucher richten, agieren dagegen im sogenannten B2C-Bereich (Business-to-Consumer).

Wohnungseigentumsverwalter sind sowohl im B2B- als auch B2C-Bereich tätig.

\“Eine Tätigkeit im Business-to-Consumer-Bereich liegt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn dieser wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft weder zu einem gewerblichen noch selbständig beruflichen Zweck schließt. In diesem Fall handelt sie als Verbraucherin im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs § 13 BGB\“, erläutert Steuerberater Roland Franz.

Wegen der unterschiedlichen Verpflichtungen, die mit dieser Einordnung verbunden sind, sollten sich Verwalter stets darüber im Klaren sein, wem gegenüber sie ihre Rechnungen stellen.

Diese Verpflichtung ist Teil des Wachstumschancengesetzes (BGBl. 2024 I Nr. 108) und hat zum Ziel, die Digitalisierung voranzutreiben sowie den Umsatzsteuerbetrug zu bekämpfen.

Nun könnte man meinen, mit der elektronischen Versendung einer PDF-Rechnung dieser Verpflichtung bereits umfangreich nachgekommen zu sein, so dass kein Handlungsbedarf mehr besteht. Das ist nicht das Fall, denn eine PDF-Rechnung ist keine E-Rechnung!

Posted by on 28. August 2025.

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