Der Markt sortiert sich neu: Was Eigentümer in Berlin/Brandenburg beim Verkauf jetzt richtig machen – Jesse Feldmann von Lorema Immobilien im Interview
Genau das ist ein Kernpunkt, der sich in vielen Gesprächen zeigt. Käufer kalkulieren härter, Banken prüfen strenger, und die Preislogik ist stärker an Realität gekoppelt. Gleichzeitig bleiben zwei Konstanten bestehen: Wohnraum ist in Berlin weiterhin begehrt, und die Stadt zieht Menschen nicht nur wegen Konjunkturkennzahlen an, sondern weil sie als Lebensraum international attraktiv ist.
Stabil, aber anspruchsvoller: Was sich seit 2022 wirklich verändert hat
Die größte Verschiebung ist weniger die Richtung der Preise als die Mechanik dahinter. Früher konnten Verkäufer in vielen Lagen nahe am Optimum starten, selbst wenn der Preis zu hoch war, wurde die Immobilie irgendwann\“passend\“. Laut Feldmann ist diese Strategie heute riskant:\“Man muss relativ nah am Zielpreis ansetzen. Dann verkauft man auch noch gut. Aber es ist deutlich schwieriger geworden, Immobilien wirklich gut zu verkaufen.\“
Damit meint er nicht, dass Verkäufe scheitern, sondern dass der Weg zum Abschluss professioneller gesteuert werden muss. Wer zu hoch einsteigt, verliert häufig Zeit, Aufmerksamkeit und am Ende Verhandlungsmacht. Der Markt\“bestraft\“Übermut heute schneller, weil Interessenten mehr Vergleichsmöglichkeiten haben und Finanzierungslimits konsequenter greifen.
Energie ist die zweite Lage
In Berlin kommt ein Faktor dazu, der sich in den letzten Jahren stark nach vorne geschoben hat: der energetische Zustand. Feldmann formuliert es bewusst zugespitzt:\“Energie ist die zweite Lage geworden.\“Was früher hauptsächlich ein formaler Punkt im Verkauf war, beeinflusst heute aktiv die Preisfindung.
Käufer fragen früher und genauer nach: Welche Investitionen stehen an, welche Kosten kommen realistisch auf mich zu, was bedeutet das für mein Budget. Gerade bei Bestandsimmobilien wird der energetische Zustand zunehmend mit eingepreist, ähnlich wie Mikrolage oder Grundrissqualität. Das verändert auch die Gesprächsführung mit Eigentümern, weil\“gefühlte Werte\“stärker mit\“rechenbaren Werten\“abgeglichen werden müssen.
Berlin ist nicht gleich Berlin:Überhitzte Teilmärkte, Ausweichbewegungen und neue Preislogik
Ein marktberichtartiger Blick zeigt schnell: Die Entwicklung läuft nicht überall gleich. In besonders gefragten Kiezen wie Friedrichshain, Mitte oder Schöneberg waren die Preise lange sehr hoch, weil Nachfrage, Lebensstil und Finanzierungsmöglichkeiten das getragen haben. Seit dem Zinsanstieg sind genau diese Teilmärkte spürbar sensibler geworden.
Feldmann beschreibt das an einem konkreten Beispiel aus seiner Praxis: In Friedrichshain konnte eine vergleichbare Wohnung vor einem Jahr noch deutlich höher pro Quadratmeter verkauft werden. Heute wird eine bessere Ausstattung nicht automatisch mit einem höheren Quadratmeterpreis belohnt, weil Käufer stärker selektieren. Das ist keine Schwäche von Berlin, sondern eine Normalisierung in überhitzten Segmenten.
Parallel entstehen Ausweichbewegungen: Bezirke, die früher weniger im Fokus standen, profitieren, weil sie in der Gesamtrechnung attraktiver wirken. Feldmann nennt hier etwa Lichtenberg, das unter anderem durch die Nähe zum Ostkreuz und durch Neubauangebote für bestimmte Käufergruppen interessanter wird.\“Irgendwann ist ein Markt gesättigt. Dann entstehen Ausweichmärkte.\“so seine Einordnung.
Der größte Hebel beim Verkauf: vermietet oder leerstehend
Ein Punkt, der für Eigentümer in Berlin besonders entscheidend ist, betrifft den Status der Immobilie. Feldmann sagt es sehr klar: Vermietet zu verkaufen begrenzt die Zielgruppe, weil dann fast nur Kapitalanleger infrage kommen. Leerstehend erweitert sich der Käuferkreis deutlich, weil Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen möglich sind.
Seine Größenordnung ist deutlich:\“Bis zu 30 Prozent Unterschied\“können zwischen vermietetem und leerstehendem Verkauf realistisch sein, abhängig vom Objekt, von der Miete und von der Lage. Diese Differenz ist einer der Gründe, warum Eigentümer bei Strategiefragen nicht nur auf\“Wert\“schauen sollten, sondern auf Marktmechanik: Wer ist mein Käufer, wie finanzierbar ist das, wie sieht die Nachfrage wirklich aus.
\“Timing\“ist nicht die Frage,\“Planbarkeit\“ist die Frage
Fast jeder Eigentümer stellt irgendwann die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Feldmann kennt diese Diskussion seit Jahren und bleibt bewusst nüchtern: Der Markt ist stabiler, als es Schlagzeilen oft nahelegen.\“Seit 2014 höre ich, die Blase platzt. Der Markt war turbulent, aber unterm Strich ist er stabil. Selbst bei leichten Rückgängen bleibt das Preisniveau hoch.\“
Sein Punkt ist wichtig: Wer heute verkauft, braucht nicht die perfekte Glaskugel, sondern ein sauberes Vorgehen, das drei Perspektiven zusammenführt:
1. emotionale Erwartung des Eigentümers,
2. reale Käuferargumente und Absprungkriterien,
3. finanzielle Machbarkeit durch Banken.
Wenn diese drei Ebenen sauber sortiert sind, entsteht eine Vermarktung ohne Brüche und ohne hektische Preisänderungen\“mitten im Lauf\“.
Was Lorema in der Praxis anders macht
Lorema Immobilien GmbH positioniert sich dabei nicht als anonymer Großanbieter, sondern bewusst als persönlicher, partnerschaftlicher Begleiter. Feldmann beschreibt die Zusammenarbeit als\“auf Augenhöhe auf Geschäftsführerebene\“und betont, dass das Unternehmen Zeit in die Vorbereitung investiert, statt nur schnell zu listen.
Konkret heißt das: nicht nur die Frage\“was hält eine Bank für finanzierbar\“, sondern auch\“was sagt der Markt wirklich\“und wie lassen sich die Erkenntnisse sinnvoll verbinden. Zusätzlich setzt Lorema auf moderne Prozesse, inklusive KI-gestützter Elemente in der Wertermittlung, ohne die Erfahrung und die persönliche Begleitung zu ersetzen.\“Wir nehmen uns Zeit für jeden Kunden.\“sagt Feldmann. Keine Massenbesichtigungen, sondern Gespräche, die die Entscheidung tragfähig machen.
Wer in Berlin oder im Umland eine Immobilie verkaufen will, braucht 2026 keine Alarmstimmung, aber eine klare Strategie. Die Zeit der willkürlichen Höchstpreise ist vorbei. Entscheidend sind Nähe zum Zielpreis, ein sauberer Blick auf Energie und Zustand, und die richtige Einordnung von Lage, Mikrolage undKäuferzielgruppe. Gerade in einem Markt, der sich neu austariert, wird professionelle Einwertung zur Grundlage für Ruhe, Tempo und Ergebnis. www.lorema.de
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