Brownfield-Projekte für optimale Werksstrukturen – wenn Neubau keine Lösung ist
\“Aus kleinem Anfang entspringen alle Dinge\“wusste schon der römische Philosoph Marcus Tullius Cicero. Mehr als 2.000 Jahre später hat dieser Merksatz noch immer Gültigkeit – auch in der Wirtschaft: Unternehmen fangen klein an, wachsen mit zunehmendem Erfolg und an den\“kleinen Anfang\“werden nach und nach z.B. weitere Gebäude und Flächen angebaut. Als\“vereinigte Hüttenwerke\“lassen sich oft die Gebäudestrukturen vieler mittelständischer Unternehmen daher treffend beschreiben. Früher oder später kommen die meisten Unternehmen allerdings an den Punkt, an dem die älteren Gebäude sanierungsbedürftig werden und ein weiterer Ausbau und bloße kosmetische Reparaturen nicht mehr sinnvoll sind. An diesem Punkt sollten Organisationen einen Schnitt in ihrer Vorgehensweise machen und sich die Frage stellen, wie ihre Produktions- und Logistikprozesse langfristig entwickelt werden sollen und wie ihr Werk entsprechend gestaltet werden muss.
Gebäude auch mit Brownfield-Ansatz anhand der Prozesse gestalten
Denn bei der Gebäudeplanung gilt der Ansatz\“form follows function\“. Es gilt also, Gebäude und Flächen nach den Prozessen zu gestalten und nicht die Prozesse nach den vorhandenen Gebäudestrukturen auszurichten. Weil sich das in einem Neubau auf der\“grünen Wiese\“vermeintlich einfacher realisieren lässt, wählen viele Organisationen den Greenfield-Ansatz – aus Angst vor den Herausforderungen und Restriktionen, die ein Brownfield-Projekt möglicherweise mit sich bringt. Doch Angst ist im Unternehmertum der falsche Antrieb. Zudem bietet der Brownfield-Ansatz oftmals sehr gute Lösungsansätze sowie Realisierungsmöglichkeiten und kann zudem der kostengünstigere und nachhaltigere Ansatz sein.
Bei Brownfield-Projekten besteht – anders als bei Greenfield-Vorhaben – zwar ein bunter Strauß an Herausforderungen: In den bestehenden Gebäuden wird produziert, Veränderungen in laufenden Prozessen durchzuführen birgt eine hohe Komplexität. Doch mit der richtigen, strategischen Planung und Vorgehensweise lassen sich diese Hürden nehmen. Unternehmen können beispielsweise vorproduzieren, um einen vorrübergehenden Produktionsstopp während des Umbaus zu kompensieren. Zudem sind in der Regel nicht alle Gebäude zur selben Zeit gleichermaßen sanierungsbedürftig; möglicherweisesind auf dem Grundstück sogar noch Freiflächen vorhanden, auf denen zum Ausgleich ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die Baumaßnahmen und der anschließende Umzug einzelner Unternehmensbereiche können dann schrittweise erfolgen, sodass die Eingriffe in den laufenden Betrieb möglichst geringgehalten werden können.
Von der Frühaufklärung zur Idealplanung
Die Planungen – bei Brownfield und bei Greenfield – beginnen mit einer strategischen Frühaufklärungsmethode, mit der zunächst geklärt wird, ob und in welchem Umfang ein Investitions- und Sanierungsstau gegeben ist. Der aktuelle Gebäudezustand wird hinsichtlich Energieeffizienz, Brandschutzanforderungen, der technischen Anlagen usw. umfänglich analysiert, auch die geplante Entwicklung des Unternehmens wird in den Blick genommen. Zentrale Fragen sind dabei z.B.:
* Welches Produktportfolio und welche Stückzahlen wird das Unternehmen in fünf oder zehn Jahren herstellen?
* Welches Wachstum wird erwartet?
Zudem wird das Produktionsnetzwerk analysiert, wobei geklärt wird, wie die einzelnen Unternehmensstandorte idealerweise belegt werden sollten.
Aus der Stückzahl- und Produktionsportfolioentwicklung (für die einzelnen Standorte) lassen sich dann die notwendigen Prozesse sowie die Technik, die für die Herstellung gebraucht wird, ableiten. Auf dieser Grundlage wiederum können die Flächenelemente dimensioniert und in einem Ideal-Layout positioniert werden – so entsteht eine Idee der Werksstruktur, aus der die Idealplanung mit folgenden Fragen abgeleitet werden kann:
* Wie hoch, breit und lang muss das Gebäude im Idealfall sein?
* Welche Flächen werden für den Wareneingang, das Lager, die Vorproduktion, die Endfertigung das Fertigwarenlager usw. benötigt?
* Wie viele Tore braucht die Halle und wo müssen diese eingebaut sein?
* Welche Deckenlast muss die Halle tragen können?
* Welche Anforderungen gibt es an das Raumklima bzw. die Reinheit?
* Welchen Bodenlasten oder Fundamente für Maschinen werden gebraucht?
So ergeben sich also die konkreten Anforderungen an die Gebäude, wie z.B. Sozial- und Büroräume, Technikräume und die äußeren Anlagen wie die z.B. die Anfahrt oder Logistikflächen.
Idealplanung als Startpunkt und Referenz
Die Idealplanung findet ohne Restriktionen statt, hat aber einen realen Umsetzungscharakter. In der Regel ist sie nicht weit von einem potenziellen Greenfield entfernt und sollte sowohl für dieses als auch für das Brownfield stets der Startpunkt sein, weil sie als Referenz dient und sich mit ihrer Hilfe die ideale Realplanung erstellen lässt. Für diese werden nun die gegebenen Restriktionen wie Bebauungspläne, Gebäude- und Grundschnittgrenzen, bestehende Genehmigungen, der Business Case des Unternehmens oder ggf. denkmalschutzrechtliche Vorgaben hinzugenommen sowie Fixpunkte wie moderne Bestandsgebäude, wichtige Produktionsanlagen, äußere Gebäudeanschlüsse, Fundamente und Fluchtwege identifiziert. Anhand dieser Restriktionen und Fixpunkte wirdgeprüft, in welchem Umfang sich die Idealplanung umsetzen lässt; nicht selten zeigt sich hier, dass selbst ein Brownfield dem Ideal-Layout sehr nahekommen kann.
Zudemüberzeugt ein Brownfield mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit, das von immer mehr Kunden gefordert wird und dem sich deshalb immer mehr Unternehmen verschreiben – auch bei Umbaumaßnahmen. Eine Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erreichen Organisationen um ein Vielfaches leichter, wenn sie Bestandsbauten sanieren und/oder Baumaterialen wiederverwenden.
Brownfield erfordert mehrstufigen Realisierungsplan
In der Realisierung muss im Brownfield – anders als im Greenfield – ein mehrstufiger Realisierungsplan ausgearbeitet werden, um die Realplanung mit möglichst wenig Eingriffen in den laufenden Betrieb umsetzen zu können. Hierzu werden die einzelnen Realisierungsschritte mit Maßnahmen definiert, um stufenweise vom Ist- zum Zielzustand zu gelangen. So lässt sich der optimale Initialpunkt für den ersten Schritt ermitteln, aus dem sichalle weiteren Schritte – durchaus auch Interimsschritte – sukzessive ergeben.
Da die Werksentwicklung nicht zum Tagesgeschäft von Unternehmen gehört und, wie aufgezeigt, ein strategisches Vorgehen benötigt, um letztlich zum gewünschten Ziel zu führen, sollten Organisationen auf die Kompetenzen von externen Partnern zugreifen. Diese verfügen über eine strukturierte Vorgehensweise und Erfahrungen auseiner Vielzahl an bereits durchgeführten Projekten. So können sie anhand ihrer Best Practices Unternehmen zu den richtigen Entscheidungen verhelfen und erkennen auch mögliche Stolpersteine frühzeitig. Unternehmensberatungen stellen zudem ein Lastenheft mit detaillierten Anforderungen andas Bauvorhaben zusammen, mit dem Unternehmen bei Ausschreibungen die passenden Angebote einholen können und dadurch unerwartete Mehrkosten vermeiden.
Fazit
Die Entscheidung, ob ein neues Werk auf der\“grünen Wiese\“oder durch die Nutzung und Sanierung bestehender Gebäude errichtet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Während Neubauten oft als einfacher erscheinen, bietet der Brownfield-Ansatz zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Kosten und Nachhaltigkeit. Durch strategische Planung und die Berücksichtigung der spezifischen Unternehmensprozesse können bestehende Strukturen effektiv angepasst werden. Eine gründliche Analyse und eine Idealplanung ohne Restriktionen bilden dabei den Ausgangspunkt. Der Umbau bestehender Gebäude erfordert jedoch eine sorgfältige, schrittweise Umsetzung und kann durch die Expertise externer Partner optimiert werden. Insgesamt bietet der Brownfield-Ansatz eine realistische und oft vorteilhafte Alternative zum Neubau.
* Unsere Referenz: Hessischer Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie
Für einen Zulieferer der Pharma- und Kosmetikindustrie mit Sitz in Hessen hat die Unternehmensberatung PROTEMA das Konzept für umfangreiche Umbaumaßnahmen entwickelt. Dieses Konzept kombiniert den Greenfield- mit dem Brownfieldansatz.
Ausgangssituation
* Die bestehenden Werksgebäude sind zum Teil mehrere Jahrzehnte alt und sehr sanierungsbedürftig.
* Die Gebäude sind hinsichtlich der Produktion bereits voll ausgenutzt.
* Die Logistik wurde bereits zum großen Teil ausgelagert.
* Das hessische Unternehmen plant weiteres Wachstum.
Vorgehensweise
* Analyse der bestehenden Situation: PROTEMA prüfte, wie die vorhandenen Gebäude optimal saniert und das Werksgelände bestmöglich genutzt werden können, um das geplante Wachstum zu ermöglichen.
* Erkenntnis zur Brownfield-Option: Es zeigte sich, dass der angestrebte Idealzustand mit einer reinen Brownfieldplanung nicht annähernd erreichbar ist.
* Prüfung eines Greenfield-Szenarios: Die Beraterinnen und Berater betrachteten auch eine Greenfield-Option, die jedoch aufgrund sehr hoher Investitionskosten nicht überzeugte.
* Zentrales Ergebnis: Weder ein reiner Greenfield- noch ein reiner Brownfield-Ansatz ist erfolgversprechend umsetzbar.
Konzept
* Kombination: Das abgeschlossene Konzept sieht eine Mischung aus Greenfield- und Brownfield-Ansatz vor.
* Neubau: Auf dem angrenzenden Grundstück entsteht ein neues Gebäude mit rund 3.000 qm Fläche.
* Umsiedlung: Die Produktgruppe mit dem höchsten Wachstum zieht in den Neubau und erhält eine neue, automatisierte Fertigungstechnik.
* Wachstums: Durch die neue Technik werden steigende Stückzahlen und effiziente Prozesse ermöglicht.
* Erneuerung: Die durch den Umzug frei werdenden Flächen im sanierungsbedürftigen Gebäude können anschließend nach und nach modernisiert werden.
Mehr zum Thema: Werksentwicklungsplanung und Werkstrukturplanung
Nutzen Sie unsere Expertise in der Werksentwicklungsplanung und bringen Sie Ihre Produktionsstrukturen gezielt voran.Kontaktieren Sie uns – wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Categories: Allgemein
No Responses Yet
You must be logged in to post a comment.