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Der Berliner Mietendeckel geht in die nächste Phase – VermieterInnen sollten jetzt handeln

Berlin, 23.11.2020– Heute tritt die nächste Phase des zunächst auf 5 Jahre angelegten Berliner Mietendeckels in Kraft. VermieterInnen müssen mit bis zu 40% Reduzierung ihrer Mieteinnahmen rechnen. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Besonders kleinere VermieterInnen geraten durch die Regelung in eine finanzielle Schieflage. Statt abzuwarten, sollten die Betroffenen jetzt ihr Geschäftsmodell anpassen. Als Option für möbliert vermietete Wohnungen bietet sich das mbly-Modell an, das auf Sell and Lease-Back basiert.

Das Problem – KleinvermieterInnen als Kollateralschaden

Ziel des Mietendeckels ist es, die Spekulation mit Grund und Boden in der Hauptstadt einzudämmen. Im Mittelpunkt der politischen Diskussion stehen meist große Unternehmen, denen vorgeworfen wird, Wohnungen als reine Anlageprodukte zu betreiben, worunter MieterInnen durch steigende Mieten zu leiden haben. Dass auch kleinere VermieterInnen von der Regelung betroffen sind, wird dabei als gesamtwirtschaftlich erträglich hingenommen. Für die Betroffenen jedoch hat der Mietendeckel einschneidende Folgen. Viele von ihnen investieren seit Jahren oder Jahrzehnten Zeit und Mühe in die Pflege des Objekts. Sie wohnen teilweise im gleichen Haus, haben einen erheblichen Teil ihres Kapitals in die Wohnung investiert und haben sie als Altersvorsorge vorgesehen. Insofern stellt sie einen zentralen Baustein ihrer Zukunftsplanung dar. Gerade bei möblierten Wohnungen, die zur Verfügung gestellt werden, steckt zusätzliches Investment in Möbeln und Ausstattung. Während ein breit aufgestelltes Unternehmen den Rückgang von Einnahmen in anderen Bereichen kompensieren kann, gerät für einzelne VermieterInnen schnell die gesamte Finanz- und Lebensplanung in Gefahr. Hierdurch wird eine Dynamik in Gang gesetzt, die langfristig nicht nur den VermieterInnen, sondern auch den MieterInnen schadet.

Negative Auswirkungen auf allen Ebenen

Die erzwungene Reduzierung der Miete raubt VermieterInnen den finanziellen Freiraum, um die Instandhaltung der Immobilie wie gewohnt sicherzustellen. Dies umfasst etwa Renovierungen beim MieterInnenwechsel oder generelle Arbeiten am Haus. Langfristig leidet hierunter die Bausubstanz. Es kommt zum Wertverlust der Immobilie und zur Entstehung irreparabler Schäden. Auch MieterInnen bekommen diese negativen Folgen zu spüren. Reparaturen oder Verbesserungen müssen von VermieterInnen auf ein absolut notwendiges Maß reduziert werden. Dies betrifft auch Bereiche, die bisher als selbstverständlich angenommen wurden, wie etwa ein qualitativ hochwertiger Hausmeisterservice oder die Pflege der Grünanlagen.

Darüber hinaus entsteht ein weiterer Effekt, der dem eigentlichen Ziel des Mietendeckels komplett entgegensteht. Durch die reduzierte Rentabilität sehen sich VermieterInnen, deren Planung unwirtschaftlich wird oder die ihre Kredite nicht mehr bedienen können, gezwungen, ihre Objekte zu verkaufen. Gleichzeitig werden mögliche (internationale) InvestorInnen, also potenzielle KäuferInnen, die die Wohnung weiter als Mietobjekt betreiben würden, durch die Regulierung abgeschreckt.

Die absehbare Folge ist eine Verkaufswelle, welche die Immobilienwerte in Berlin senkt. Hiervon profitieren jedoch nicht finanzschwache MieterInnen, sondern nur Menschen, die sich eine Eigentumswohnung leisten können. Die Anzahl an bezahlbaren Mietwohnungen in der Hauptstadt nimmt hierdurch weiter ab. Besonders schützenswerte MieterInnen stehen im Ergebnis schlechter da als vor der Regulierung.

Als internationale Hauptstadt Deutschlands zieht Berlin auch viele MieterInnen an, die für projektbezogene Arbeit für eine gewisse Zeit von einem Unternehmen nach Berlin geholt werden. Besonders möbliertes Wohnen auf Zeit hat deswegen in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen. Berlin und ihre Wirtschaft profitiert davon. Durch den Mietendeckel, der keine zusätzliche Berechnung für möbliertes Mieten vorsieht, wird möbliertes Vermieten zunehmend unattraktiver: Das zusätzliche Investment, das VermieterInnen für Möbel und Ausstattung geleistet haben, spiegelt sich nicht in der Miete mit Mietendeckel wieder.

Jenseits der „Schattenmiete“ – Lösungen für KleinvermieterInnen

Viele KleinvermieterInnen verlegen sich bisher auf eine abwartende Haltung. Manche belassen ihre bestehenden Mietverhältnisse, wie sie sind, und setzen sich damit der Gefahr von Klageverfahren, Rückzahlungen und Bußgeldern aus. Andere haben die Miete ihrer Objekte gesetzeskonform angepasst, in dem Glauben, nichts gegen die Verluste tun zu können. So oder so müssen beide Gruppen mit negativen Konsequenzen leben, die einen mit einem erheblichen Risiko, die anderen mit deutlichen finanziellen Einbußen.
Einige VermieterInnen verwenden zudem das Modell einer „Schattenmiete“. Hintergrund: Die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels wird zurzeit vom Bundesverfassungsgericht geprüft. Ein Urteil ist im 2. Quartal 2021 zu erwarten. Manche Berliner Mietverträge enthalten daher eine Klausel, in der sich MieterInnen verpflichten, für den Fall, dass der Mietendeckel gerichtlich „gekippt“ wird, eine höhere, marktübliche Miete zu zahlen.
Auch dieses Modell setzt VermieterInnen einer erheblichen Unsicherheit aus. Der Erfolg oder Misserfolg der Schattenmiete ist komplett abhängig von der gerichtlichen Entscheidung. Jedoch gibt es noch einen weiteren Ansatz, mit dem VermieterInnen rechtliche Sicherheit und die Reduzierung finanzieller Einbußen kombinieren können.

Das mbly-Modell für VermieterInnen möblierter Wohnungen: rechtlich sicher, finanziell erfolgreich

Um die Lücke zwischen Rechtsunsicherheit und Sicherung der Rendite zu schließen, hat mbly ein Modell für VermieterInnen von möbliertem Wohnraum entwickelt und rechtlich prüfen lassen, das beiden Anliegen gerecht wird. Dieses wurde bereits mit mehreren VermieterInnen getestet und wird nun mit immer mehr möblierten Wohnungen erfolgreich eingesetzt.

Das Modell von mbly ist einfach: Sell and Lease-Back. In einem ersten Schritt kauft das Unternehmen VermieterInnen von möblierten Wohnungen die Möbel ab, die sich im Objekt befinden. Ab dann kümmert sich mbly in Form eines Full Service-Modells um die Ausstattung der Wohnung. Die MieterInnen erhalten einen Ansprechpartner, der schnell und einfach zur Verfügung steht. Egal, ob es um Instandhaltung, Reparatur oder Gewährleistung geht: mbly ist zur Stelle. Die MieterInnen zahlen an mbly eine monatlichen Betrag für die Möblierung und Ausstattung. mbly hingegen zahlt an die VermieterInnen eine monatliche Ratenzahlung des Kaufpreises. Für die VermieterInnen wandelt sich die Rolle ihrer Möbel fundamental. Von einer Last, die Aufwand und Kosten verursacht, werden sie zu einem Wert, der eine Rendite generiert.

„Wohnen auf Zeit“ als Marktsegment bleibt so attraktiv. Das mbly-Modell steht allen möblierten VermieterInnen offen und kann schnell auf neue – besonders niedrige – Mietverhältnisse übertragen werden. So erfordert die Frage „Rechtssicherheit oder Rendite?“ von VermieterInnen keine Entscheidung mehr: mbly bietet ihnen beides.

Posted by on 20. November 2020.

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Categories: Vermischtes

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