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Das Grundbuch in Spanien („Registro de la Propiedad“)

Beim Kauf einer Ferienimmobilie in Spanien sind Sie mit spanischem Recht konfrontiert. Da stellt sich natürlich schnell die Frage, ob es in Spanien auch ein Grundbuch gibt und wie man mit den darin enthaltenen Eintragungen umgeht.

Das spanische Grundbuch („Registro de la Propiedad“) ist ähnlich wie das Grundbuch in Deutschland mit öffentlichem Glauben ausgestattet und bietet Gewähr dafür, dass der Käufer von dem im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Verkäufer wirksam Eigentum erwerben kann. Der Käufer kann sich also auf den Inhalt des Grundbuches verlassen und braucht keine Nachforschungen anzustellen, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist.

Ein Unterschied zur Rechtslage in Deutschland besteht darin, dass Eigentum an Immobilien auch ohne Umschreibung im Grundbuch durch Kaufvertrag übertragen werden kann. In Deutschland wird der Erwerber hingegen erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Gleichwohl sollte man auch in Spanien ausnahmslos darauf bestehen, als neuer Eigentümer im „Registro de la Propiedad“ eingetragen zu werden. Das ist schon deshalb dringend zu empfehlen, weil so verhindert wird, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft an jemanden, der dann im „Registro de la Propiedad“ eingetragen wird. In einem solchen Fall hat der Erstkäufer das Nachsehen wenn er auf die Eintragung verzichtet hat. Darüber hinaus holt einen das Problem einer fehlenden Eintragung spätestens beim Verkauf der Immobilie ein, weil es schwierig wird, dem Erwerber dann die Eigentümerstellung nachzuweisen. Faktisch führt also kein Weg an einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages durch einen spanischen Notar (= Voraussetzung für die Eintragung) und an der Eintragung im „Registro de la Propiedad“ vorbei.

Darüber hinaus ist das „Registro de la Propiedad“ (ähnlich wie das Grundbuch in Deutschland) eine interessante und wichtige Informationsquelle, die Sie in jedem Fall auswerten müssen. Bei einer Eigentumswohnung können Sie auch die Teilungserklärung aus diesem Register ersehen. Denn diese ist in das „Registro de la Propiedad“ eingetragen. Somit können Sie genau nachvollziehen, was Sie eigentlich kaufen. Denn bei einer Eigentumswohnung definiert die Teilungserklärung die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Sie sollten daher frühzeitig dafür sorgen, dass Sie einen aktuellen Auszug erhalten, damit Sie alle Eintragungen in Ruhe studieren können. Lassen Sie sich erforderlichenfalls Übersetzungen anfertigen wenn Ihre Kenntnisse der spanischen Sprache nicht ausreichend sind. Das ist gut angelegtes Geld. Denn Sie sollten genau wissen, was Sie eigentlich kaufen und wie die Rechtsverhältnisse sind.

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Posted by on 22. November 2017.

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Categories: Bilder, Urlaub & Reisen

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