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Bautrend Re-Development: „Gewerbegebäude aus den 60ern sind heute wieder cool“

– Rund 70 Prozent der Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter
als 40 Jahre
– Umweltschutz und Kosteneinsparungen sind die häufigsten Gründe
für Re-Development statt Neubau
– Standortfrage oft entscheidender als Bausubstanz und Statik

Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70 Prozent aller
bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre –
und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung
heute nicht mehr en vogue. Deshalb stehen Eigentümer älterer
Bestandsimmobilien in der Bundesrepublik wie auch europaweit oft vor
der Frage: Abriss und Neubau, Sanierung oder Re-Development? Die
Antwort darauf ist in den vergangenen Jahren immer häufiger:
Re-Development beziehungsweise komplette Umnutzung. „Viele Gebäude
haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche
Bedeutung. Nicht zuletzt spielen aber auch ein stärkeres
Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe oft eine große Rolle bei
der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak,
Geschäftsführer der Modal M GmbH, die Gründe für das Umdenken.
Beratungs- und Architekturunternehmen wie Modal M werden heute
zunehmend für Projekte engagiert, bei denen die vorhandene
Bausubstanz erhalten und fit für neue Nutzeranforderungen gemacht
werden soll. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen
Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel
unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, sagt Reiner
Nowak.

Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland –
insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre –
befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change
oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit
überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In
dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr
zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich
Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten?

Finanzielle Bewertung im Hinblick auf Ressourcenschonung, Invest
und Ertrag

Reiner Nowak: „Re-Development ist in vielen Fällen sinnvoll. Es
kostet nicht nur weniger als Neubau, es verbraucht auch weniger
Energie. Am wichtigsten ist jedoch, dass Mieter ihre Flächen flexibel
und zukunftssicher gestalten können, um dem Paradigmenwechsel durch
Digitalisierung und Globalisierung standzuhalten.“

Zwar fallen nach den Worten des Re-Development-Experten bei
Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau
Rückbaukosten an. Allerdings sparen sich Eigentümer durch die
Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten.
Und die machen laut Modal M gut 25 Prozent der Gesamtbaukosten aus.
Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro
einsparen.

Auch ihren ökologischen Fußabdruck können Eigentümer älterer
Gewerbeimmobilien kräftig reduzieren. Wer um- statt neu baut, spart
durch den Wegfall des Betonierens einen großen Energiefresser ein:
die CO2-intensive Zementgewinnung. „Die Bauindustrie verursacht
direkt oder indirekt etwa ein Viertel des Kohlendioxidausstoßes aller
Industrie- und Verbrennungsprozesse weltweit. Schon allein die
Produktion von Zement schlägt dabei global mit etwa fünf Prozent zu
Buche, wobei das während des Herstellungsprozesses freigesetzte
Kohlendioxid sogar 90 Prozent des weltweiten Kohlendioxidausstoßes
der Bauwirtschaft entspricht.“

Re-Development scheitert selten an Bausubstanz und Statik

Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Re-Development geeignet
ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen
Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner
Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen
und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein
Problem. Auch bin ich immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel
Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche
angepasst werden können. Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude
aus den 1960er Jahren heute wieder cool. Gerade sie eignen sich nach
einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige
Bürostrukturen.“

Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das
Re-Development nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten
selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen
in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren.

Allerdings spielen bei der Objektbewertung auch Parameter wie
natürliche Belichtung und Belüftung durch ausreichend vorhandene
Fenster sowie die Gebäudetiefen eine große Rolle. „Zwar können viele
Funktionen mechanisch neu hergestellt werden, wenn sie in der
Gebäudestruktur nicht bereits vorhanden sind. Jedoch bedeutet
intensive Erneuerung der Haustechnik oft hohe Investitions- und
Betriebskosten. Daher sollte stets der sogenannte ““Low-Tech““-Ansatz
insbesondere in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Gebäude
beachtet werden“, sagt Reiner Nowak. Voraussetzung dafür ist nach den
Worten Nowaks, dass die Grundrisse nicht zu tief konzipiert werden,
damit das Tageslicht die Arbeitsplätze erreicht und die Fläche durch
Öffnen der Fenster ausreichend belüftet werden kann. Diesen Ansatz
mit intelligenter Technologie zu kombinieren, verbessert nicht nur
den Umweltschutz, sondern erhöht das Wohlbefinden des zukünftigen
Gebäude-Nutzers.

Baurechtliche Bewertung im Hinblick auf Erweiterung,
Nachverdichtung und Nutzung

Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale
sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut
Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die
Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren
Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von
den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren.

Nachhaltiges Re-Development bezieht Lage und potenzielle Nutzer in
die Planung ein

Die Beratungsleistung von ganzheitlich ausgerichteten
Architekturbüros wie Modal M setzt bei einem effektiv angedachten
Re-Development jedoch weit vor der Begutachtung der Gebäudedetails
an: der Standortbewertung. Handelt es sich um eine A-, B- oder
C-Lage? Wie wahrscheinlich ist aufgrund der jeweiligen Lage eine
schnelle Neuvermietung? Welche Nutzer kommen am Standort in Betracht?
Welche Anforderungen haben diese Nutzer an ein Gebäude und können
diese vor Ort realisiert werden? Reiner Nowak: „Das beste Design
nützt nichts, wenn die Umgebung nicht für eine Umnutzung geeignet
ist. Daher sollten Berater und Architekten den Eigentümern erst nach
konsequenten Standort- und Machbarkeitsstudien ein umfängliches
Re-Development-Konzept inklusive Maßnahmen zur Ressourcenschonung und
Vermarktung vorstellen.“

Über Modal M – landlord and investor consulting

Standortbewertung, architektonische Gesamtplanung, kreative
Vermarktungsstrategien, maßgeschneiderte Kommunikations- und
Werbemaßnahmen: Im originären Sinne einer umfassenden
Architekturleistung steuert Modal M als Berater und Generalplaner
sämtliche baulichen und kommunikativen Prozesse für den erfolgreichen
Um-, Aus- oder Neubau von Immobilien im Gewerbebereich. Dabei
vertrauen namhafte und anspruchsvolle Investoren, Entwickler,
Vermieter und Eigentümer aus Deutschland, dem europäischen Ausland
und den USA seit 2008 auf das Know-how des in München gegründeten
Unternehmens. Das 50-köpfige, interdisziplinär und international
zusammengesetzte Team ist spezialisiert auf Büros, Hotels und
Gastronomie jeder Größenordnung. Die Geschäftsführung von Modal M
obliegt Timo Brehme, Reiner Nowak und Malte Tschörtner. Neben dem
Münchner Stammsitz betreibt das Unternehmen Dependancen in Berlin,
Frankfurt a.M., Düsseldorf und Wien.

Modal M ist aktiv in der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen e.V. – DGNB und fördert gif – die Gesellschaft für
Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Darüber hinaus kooperiert
das Unternehmen seit 2014 mit der Fakultät Architektur an der
Ostbayerischen Technischen Hochschule in Regensburg. Weitere
Informationen im Internet unter: www.modal-m.com

Pressekontakt:
scrivo PublicRelations GbR
Ansprechpartnerin: Nadine Anschütz
Elvirastraße 4, Rgb.
80636 München
Tel: +49 (0)89 45 23 508-10
Fax: +49 (0)89 45 23 508-20
E-Mail: nadine.anschuetz@scrivo-pr.de
Web: www.scrivo-pr.de

Original-Content von: conceptsued GmbH, übermittelt durch news aktuell

Posted by on 23. November 2017.

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Categories: Vermischtes

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