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Aengevelt prognostiziert nach Rekordumsatz am Berliner Büromarkt deutlichen Rückgang in 2020.

 

Hier können Sie Charts zum Berliner Büromarkt als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2020-04-06_Aengevelt_City_Report_Berlin_2020-2021_-_Bueromarkt.pdf

• Für 2019 analysierte Aengevelt Research mit rd. 986.000 m² Büroflächenumsatz einen neuen Rekordwert am Berliner Büromarkt und prognostizierte vor der COVID-19-Krise für 2020 noch einen erneut überdurchschnittlichen, indessen moderat geringeren Büroflächenumsatz um 850.000 m².
Diese Prognose vom Jahreswechsel ist krisenbedingt nun zu revidieren: Aufgrund der internationalen Einschränkungen des öffentlichen Lebens und der daraus zwangsläufig resultierenden globalen konjunkturellen Unsicherheiten stellen unzählige Unternehmen zeitnah geplante Expansionspläne, Flächenumstrukturierungen, Standortwechsel, etc. (zunächst) zurück oder gar ein. Zudem tragen kostensparende Flächenverkleinerungen und die steigende Zahl von Unternehmensinsolvenzen zur sofort wirksamen Verringerung der Flächenumsätze bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office-Lösungen und digitale Meetings verstärken zumindest mittelfristig den Trend sinkender bis stagnierender Umsätze.

• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2020 – in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der Krise – einen deutlich rückläufigen Büroflächenumsatz zwischen allenfalls 400.000 m² und 600.000 m², der damit auch unter dem Umsatzvolumen der jüngsten Dekade (2010-2019: 733.000 m² p.a.) läge.
Im ersten Quartal 2020 wurden nach Analysen von Aengevelt Research rd. 130.000 m² Bürofläche in Berlin umgesetzt. Das ist knapp ein Drittel weniger als im ersten Quartal 2019 (rd. 190.000 m²). Diese Entwicklung ist allerdings nicht alleine auf die Krise zurückzuführen, sondern prognosegemäß auch auf die gegenwärtig noch zunehmende Flächenknappheit am Berliner Büromarkt.

• Noch stärker durch die Krise betroffen ist indessen der Markt für Einzelhandelsflächen: Die Umsätze des stationären Einzelhandels brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: Insolvenzen, Mietausfälle, Mietstundungen, Leerstände, sinkende Mieten – insbesondere hinsichtlich umsatzabhängiger Mietanteile und an Standorten jenseits der Top-Lagen.

• Ein Gewinner der Krise ist dagegen das Logistik-Segment angesichts des zusätzlichen Wachstums im Online-Handel, z.B. im Lebensmittelbereich. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem (teilweise zu) knappen Flächenangebot insbesondere in den Innenstädten. Indessen ist auch langfristig von einer weiteren Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszugehen. Dies wird den stationären Einzelhandel auch nach Überwindung der Corona-Krise schwächen.

Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve.

• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) um 80.000 m² von 360.000 m² auf 280.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von lediglich 1,9% auf nur noch 1,5% bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 19,2 Mio. m² Bürofläche.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research krisenbedingt anstelle eines weiteren Leerstandabbaus eine gegenläufige Entwicklung in Gestalt (noch moderater?) Erhöhung der Angebotsreserve auf ein Volumen von plus / minus 300.000 m².

Anziehende Büroflächenfertigstellung, Entspannung voraussichtlich ab 2021.

• 2019 wurden nach Analysen von Aengevelt Research in Berlin rd. 267.000 m² Bürofläche fertiggestellt (Neu-, Um-, Ausbau), 2018 waren es knapp 300.000 m².

• Für die Folgejahre zeichnen sich deutlich anziehende Fertigstellungsvolumina ab: bis zu 750.000 m² in 2019, etwa 1,1 Mio. m² in 2021 und rd. 770.000 m² in 2021. Davon sind Stand heute jeweils rund ein Drittel vorvermarktet.

• Die Prognosen unterliegen krisenbedingt einer großen Unsicherheit. So können sich z.B. durch verzögerte Baugenehmigungen, Baustellen-Stopps etc. Fertigstellungen auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. Grundsätzlich zeichnet sich ab 2021 eine zunehmende Erhöhung der Angebotsreserve und Marktentspannung ab.

Stabiles Mietpreisniveau.

• 2019 ist die gewichtete Spitzenmiete binnen Jahresfrist markant um EUR 4,-/m² bzw. rd. 12% auf EUR 38,-/m² gestiegen.

• Die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) stieg ebenfalls deutlich um rd. 12% auf ca. EUR 28,-/m² (2018: EUR 25,10/m²).

• Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 von einem weiteren Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen (noch?) kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research u.a. eine recht stabile Spitzenmiete von plus / minus EUR 38,-/m².

Posted by on 8. April 2020.

Categories: Bilder, Vermischtes

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