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Aengevelt prognostiziert auch 2020 überdurchschnittliches Ergebnis am Berliner Grundstücksmarkt.

 

Hier können Sie Charts zum Berliner Investmentmarkt als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen: https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2020-04-06_Aengevelt_City_Report_Berlin_2020-2021_-_Investmentmarkt.pdf

• Am Berliner Grundstücksmarkt wurde 2019 nach Analysen von Aengevelt Research mit einem Geldumsatz von rd. EUR 29 Mrd. einen neuer Rekordwert erzielt, der den Vorjahreswert (2018: EUR 24,6 Mrd.) um 18% übertrifft und den Mittelwert der vergangenen zehn Jahre sogar um 71% bzw. rd. EUR 12,1 Mrd. (Ø 2009 bis 2018: EUR 17 Mrd.).
Erzielt wurde dieser Rekord nicht nur durch einen neuen Spitzenwert von rd. EUR 21,1 Mrd. im Bereich der Asset-Deals (bisheriger Rekordwert 2018: rd. EUR 19,5 Mrd.), sondern auch durch einen weiteren Anstieg der Share-Deals, also dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen, auf rd. EUR 7.9 Mrd. (2018: EUR 5,2 Mrd.).

• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research angesichts der COVID-19-Krise und regulatorischer Markteingriffe z.B. im Berliner Wohnimmobiliensegment einen – in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der Krise – deutlich rückläufigen Geldumsatz von plus / minus EUR 20 Mrd., der damit indessen immer noch das Dekadenmittel deutlich überträfe.

• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 21,3 Mrd. noch ein exzellentes Ergebnis erzielt hat, das ein Viertel über dem Vorjahresergebnis lag (2018: rd. EUR 17,0 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Berlin hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.

2019 war ein Spitzenjahr am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt.

• Der 2019 am Berliner Investmentmarkt erzielte Geldumsatz in Höhe von rd. EUR 21,3 Mrd. liegt 84% bzw. rd. EUR 10 Mrd. über dem Dekadenmittel (Ø 2009-2018: EUR 11,5 Mrd.).

• Umsatztreiber war dabei das gewerbliche Investmentsegment: Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt (Asset- und Share-Deals) erzielte 2019 einen Geldumsatz von rd. EUR 13,3 Mrd. Dieser Wert übertrifft den Vorjahresrekord (2018: EUR 8,34 Mrd.) nochmals um rd. 59% und liegt damit markant (159%) über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2009 bis 2018: EUR 5,12 Mrd.).

• Ebenfalls zulegen, wenn auch moderater, konnten die Wohninvestments mit rd. EUR 5,7 Mrd. (2018: EUR 5,54 Mrd.), während in der Investmentsparte “Wohn- und Geschäftshäuser“ (Gewerbeflächenanteil > 20%) der Geldumsatz auf rd. EUR 2,27 Mrd. zurückging (2018: EUR 3,1 Mrd.).

Spitzenrenditen mit teilweiser Seitwärts-Bewegung, 2020 z.T. Trendumkehr

Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:

• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen bei nur noch 2,8% p.a., genauso wie für reine Büroobjekte in A-Lagen. Vor einem Jahr waren es noch jeweils 3% p.a.

• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 2,9% p.a. nachgegeben.

• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research aufgrund der oben genannten krisenbedingten Gründe z.T. erstmals wieder steigende Spitzenrenditen. Dies gilt vor allem für Büro- und Geschäftshäuser sowie SB-/Fachmärkte.
Im Wohninvestment-Bereich ist angesichts der anhaltenden Nachfrage von einer stabilen Spitzenrendite auszugehen.
Dagegen werden für Top-Logistikobjekte weiter sinkende Spitzenrenditen auf etwa 4,5% p.a. erwartet (2019: 4,8% p.a.).

Posted by on 8. April 2020.

Categories: Bilder, Vermischtes

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