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AENGEVELT analysiert neuen Rekordumsatz am Düsseldorfer Büromarkt

 

Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2019 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 395.000 m². Er liegt damit rd. 83.000 m² bzw. 27% über dem Vorjahresergebnis (I.-III. Quartal 2018: rd. 312.000 m²) und markiert gleichzeitig den höchsten jemals registrierten Umsatz in diesem Zeitraum. Die bisherige Höchstmarke wurde 2017 mit rd. 351.000 m² analysiert.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien sehr gutes und erfreuliches Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der in diesem Jahr spürbar nachlassenden Wirtschaftsentwicklung insgesamt sehr robust.“

Hier können Sie die Grafik als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/Grafik_Bueromarkt_Duesseldorf_2010-2019_15-10-2019.pdf

Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 500.000 m² (2018: rd. 390.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: 367.000 m² p. a.). Wir gehen davon aus, dass sogar die Rekordmarke von rd. 510.000 m² aus dem Jahre 2007 fallen wird.“

Großabschlüsse treiben Büroflächenumsatz
Hintergrund für das hohe Ergebnis in den ersten neun Monaten dieses Jahres: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur eine Vermietung über 10.000 m² mit rd. 35.500 m² (Deloitte im „Heinrich Campus“) in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgte, konnten in den ersten drei Quartalen 2019 sechs Abschlüsse in dieser Größenordnung mit insgesamt rd. 127.000 m² gemeldet werden:
– Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung \“Mizal\“ an der Völklinger Straße im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Medienunternehmen WPP.
– Das internationale Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (PwC) hat sich rd. 26.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung „Eclipse“ in der Georg-Glock-Straße/Ecke Kennedydamm gesichert.
– Der Co-Working-Anbieter WeWork hat rd. 21.600 m² in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“ langfristig gemietet.
– Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung von AENGEVELT im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völklinger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² Bürofläche abgeschlossen.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte Büroflächen­volumen in den ersten drei Quartalen 2019 um 33% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca. 356.000 m² an, die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 90% (I.-III. Q. 2018: ca. 268.000 m² bzw. 86%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank um rd. 11% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 39.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 10% (I.-III. Q. 2018: ca. 44.000 m² bzw. 14%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadt­gebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen 2019 rd. 206.400 m² bzw. 52% des regionalen Gesamtbüro­flächenumsatzes (I.-III. Q. 2018: 152.600 m² bzw. 49%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 133.600 m² höher als im Vorjahr (I.-III. Q. 2018: 87.700 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 28% im Vorjahr auf aktuell 34%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Banken­viertel\“) eine markante Reduzierung der Vermietungsaktivitäten: Die Nach­frage sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27.700 m² auf nunmehr 16.000 m². Die Marktquote halbierte sich von 9% auf aktuell 4%.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 126.500 m² bzw. 32% des Gesamtumsatzes die Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen. Im Vorjahreszeitraum war deren Anteil sehr viel kleiner (I.-III. Q. 2018: 24.900 m² bzw. 8%).
• Einen großen “Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im Betrachtungszeitraum die Nachfragegruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ verbuchen: Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 124.100 m²) als auch die Quote (32%) sanken deutlich (I.-III. Q. 2018: 192.600 m² bzw. 62%).
• Demgegenüber mieteten Finanzdienstleister in der Region Düsseldorf mit 43.900 m² mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 30.200 m²). Die Markquote blieb dennoch nahezu stabil (2019: 11%, 2018: 10%).
• Die Gruppe der \“sonstigen Nutzer\“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, hat im bisherigen Jahresverlauf 2019 rd. 56.500 m² angemietet (I.-III. 2018: 43.200 m²). Die Marktquote blieb mit rd. 14% konstant.
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 44.500 m² bzw. einer Quote von 11% erheblich stärker als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 21.100 m² bzw. 7%).

Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• 2017 und 2018 fielen die Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit 82.000 m² bzw. 92.000 m² gering aus. Auch 2019 wird die Neubautätigkeit mit ca. 94.000 m² fertig gestellter Bürofläche weiterhin unterhalb des Dekadenmittels (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.) liegen.

Büroflächenangebot
• Ende September 2019 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 670.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 8% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2018: rd. 730.000 m²)
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 460.000 m², auf das Umland rd. 210.000 m² (Ende September 2018: 515.000 m² bzw. 215.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,38 Mio. m² auf ca. 7,1% Ende September 2019 (Ende Sept. 2018: 7,9%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2019 rd. 6,0%, im Umland rd. 12,4% (Ende Sept. 2018: 6,8% bzw. 12,8%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen einer überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur geringen Fertigstellungs­volumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve.

Mietpreise für Büroflächen auf hohem Niveau
• Binnen Jahresfrist ist die gewichtete Spitzenmiete bei rd. EUR 28,-/m² stabil geblieben. Bis zum Jahresende 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 28,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,40/m² im III. Quartal 2018 markant auf aktuell EUR 19,90/m².

Posted by on 15. Oktober 2019.

Categories: Bilder, Vermischtes

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